Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt lịch sử với việc triển khai Luật Đất đai 2024, đặc biệt là quy định về Bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026. Dưới đây là bản tin chi tiết tổng hợp từ các nguồn nghiên cứu về diễn biến giá đất và những tác động đa chiều của chính sách này:

Cuộc Cách mạng về Định giá: Sát thực tế và Cập nhật hàng năm

Điểm cốt lõi của quy định mới là bãi bỏ khung giá đất cũ và thay thế bằng bảng giá đất được xây dựng trên nguyên tắc tiệm cận giá thị trường.

• Cập nhật hàng năm: Thay vì chu kỳ 5 năm như trước, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh và công bố vào ngày 1/1 mỗi năm để phản ánh đúng biến động thực tế của thị trường.
• Định giá đến từng thửa đất: Đối với các khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu, giá đất sẽ được xác định chi tiết đến từng thửa dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn.

Giá đất ở vài khu vực được điều chỉnh tăng đáng kể

Cập nhật mức giá tại các Thị trường Trọng điểm

Nghiên cứu từ dự thảo và các nghị quyết đã được thông qua tại các địa phương cho thấy mức giá đất sẽ có sự điều chỉnh mạnh mẽ:

• Hà Nội: Giá đất ở tại các tuyến phố trung tâm quận Hoàn Kiếm (vị trí 1) dự kiến đạt mức cao nhất trên 702 triệu đồng/m². Các huyện ngoại thành như Đan Phượng, Hoài Đức dự kiến tăng bình quân khoảng 25–26% do hạ tầng phát triển.
• TP. Hồ Chí Minh: Dự kiến giữ mức giá cao nhất tại các đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ ở ngưỡng 687,2 triệu đồng/m². Tuy nhiên, giá đất nông nghiệp tại ngoại thành sẽ được điều chỉnh tăng đáng kể để thu hẹp khoảng cách với đất ở.
• Đồng Nai: Giá đất ở đô thị cao nhất đạt 49,5 triệu đồng/m². Tại thành phố Long Khánh, giá đất ở dao động từ 15 triệu đến 400 triệu đồng/m² tùy vị trí.
• Bình Dương: Thành phố Dĩ An có mức giá cao nhất khoảng 35,3 triệu đồng/m² tại các tuyến đường loại 1. Thành phố Tân Uyên ghi nhận mức giá tại các trục đường chính lên tới hơn 21 triệu đồng/m².

Tác động trực tiếp đến Người dân: Ưu đãi chuyển mục đích sử dụng

Một chính sách đột phá nhằm giảm áp lực tài chính cho người dân khi bảng giá đất tăng cao là Nghị quyết 254/2025/QH15.

• Giảm 70% tiền sử dụng đất: Khi chuyển từ đất nông nghiệp, đất vườn ao sang đất ở, phần diện tích trong hạn mức chỉ phải nộp 30% chênh lệch giá đất.
• Phần vượt hạn mức: Nộp 50% chênh lệch (nếu vượt không quá 1 lần hạn mức) và 100% nếu vượt trên mức đó.
• Ý nghĩa: Quy định này giúp người dân dễ dàng “hợp thức hóa” quyền sử dụng đất, tránh tình trạng chi phí chuyển đổi cao hơn cả giá trị mua mảnh đất mới như trước đây.

Tác động đến Thị trường và Doanh nghiệp

Việc áp dụng bảng giá đất mới sát thị trường mang lại cả cơ hội lẫn thách thức:

• Kích hoạt mặt bằng giá nhà tăng: Bộ Xây dựng dự báo giá bất động sản và nhà ở có thể tăng từ 15-20% do chi phí đền bù và tiền sử dụng đất tăng lên. Ví dụ, tỷ trọng tiền sử dụng đất trong giá bán căn hộ tại một số dự án ở TP.HCM có thể tăng từ 27% lên mức 60-65%.
• Xóa bỏ tình trạng “hai giá”: Việc công khai giá sát thị trường sẽ triệt tiêu hành vi kê khai giá thấp trên hợp đồng để trốn thuế, giúp tăng tính minh bạch và nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
• Đẩy nhanh giải phóng mặt bằng: Khi mức đền bù thỏa đáng theo giá thị trường, người dân sẽ dễ đồng thuận bàn giao mặt bằng, giúp các dự án hạ tầng và bất động sản triển khai đúng tiến độ.
• Thanh lọc thị trường: Phân khúc đất nền đầu cơ hoặc các dự án “ma” thiếu pháp lý sẽ bị sàng lọc khắt khe, nhường chỗ cho các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và pháp lý vững chắc.

Triển vọng 2026: Nguồn cung và Sự phục hồi

Mặc dù giá đất tăng, thị trường năm 2026 được kỳ vọng sẽ có những chuyển biến tích cực nhờ sự tháo gỡ vướng mắc cho gần 3.000 dự án tồn đọng. Nguồn cung dự kiến cải thiện mạnh với khoảng 160.000 căn nhà ở xã hội được tung ra thị trường, giúp tự điều tiết mặt bằng giá và đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Hệ thống bảng giá đất mới giống như một chiếc gương phản chiếu chính xác giá trị thực của tài sản: tuy nó có thể làm “giật mình” những ai đã quen với mức giá ảo trước đây, nhưng về lâu dài, nó tạo ra một nền tảng minh bạch, công bằng để thị trường phát triển bền vững mà không bị bóp méo bởi các đợt “sóng” đầu cơ thiếu căn cứ.